RÉNOVATION DE MAISON ANCIENNE : GUIDE COMPLET !
Découvrez comment rénover une maison ancienne. Conseils, processus, budget, pour transformer votre habitation en un lieu moderne et confortable.
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Sommaire : À retrouver dans ce guide...
Votre projet concerne :
QU’APPELLE-T-ON MAISON ANCIENNE ?
On qualifie de « bien ancien » tout logement qui a été construit et occupé depuis plus de cinq ans, par opposition à un logement neuf. Le terme de “maison ancienne” est donc très large. Dans cet article, nous nous intéressons aux maisons bâties avant 1980, dont les techniques de construction et matériaux (pierres, mortiers anciens, charpentes traditionnelles…) peuvent rendre les travaux de rénovation plus complexes.
Selon la région dans laquelle vous habitez, les maisons anciennes revêtent diverses apparences et caractéristiques, qu’il est intéressant de connaître afin d’anticiper les problèmes auxquels vous pourrez être confrontés.
La meilleure solution est donc de s’adresser à un professionnel de votre région, qui pourra vous apporter son expertise sur les spécificités de votre maison ancienne.
POURQUOI RÉNOVER UNE MAISON ANCIENNE ?
Plusieurs raisons peuvent vous pousser à entamer une rénovation de votre maison ancienne :
Préserver son patrimoine architectural et familial
Vivre dans une bâtisse d’époque c’est profiter d’un cadre unique : longères normandes, mas provençaux, briques du Nord… La rénovation permet d’ajouter le confort moderne tout en conservant les détails authentiques qui font le charme de votre région.
Augmentation de la valeur immobilière
Les maisons anciennes possèdent beaucoup de charme et cela est très apprécié par les acquéreurs. La rénovation d’un bien ancien permet d’apporter de la valeur à votre bien et de faire une plus-value lors d’une potentielle revente. Un logement ancien rénové se vend généralement plus cher : selon l’étude des Notaires, une maison d’époque classée A ou B au DPE atteint un prix de vente supérieur de 5 % à 11 % par rapport à un bien similaire mal classé.
Amélioration du confort
Isolation, agencement repensé, équipements adaptés à votre mode de vie… Rénover, c’est optimiser votre intérieur pour qu’il soit à la fois chaleureux et fonctionnel, tout en préservant l’âme de la bâtisse.
Restreindre son impact sur l’environnement et limiter les dépenses
La rénovation énergétique de votre maison ancienne vous permettra de faire diminuer les dépenses énergétiques. Dans un contexte actuel d’urgence climatique, il est important de mettre des actions en place pour avoir une consommation d’énergie raisonnée. La rénovation énergétique est une solution pérenne pour permettre de consommer le moins d’énergie possible et de s’en servir le mieux possible. Dans une maison non isolée, la toiture peut représenter 25 % à 30 % des pertes de chaleur ; en isolant vos combles par exemple, vous pouvez réduire votre facture de chauffage jusqu’à 30 %.
DANS QUEL ORDRE RÉNOVER UNE MAISON ANCIENNE ?
Dans quel ordre se déroulent les travaux de rénovation d’une maison ancienne ? Même si vous confiez les travaux à des professionnels, il est essentiel de connaître les étapes clés pour bien suivre et contrôler l’avancement de votre projet. Découvrons ensemble les cinq grandes étapes d’une rénovation intérieure !
Démolition et dépose de l’existant
Après avoir bien défini votre projet, la première phase du chantier consiste à retirer les éléments existants pour préparer les lieux. Cela inclut la démolition des murs ou cloisons nécessaires à la réorganisation des espaces. Ensuite, on procède à l’enlèvement des revêtements de sols et de murs : carrelage, faïence, papier peint, moquette, parquet, ou autres. Vient ensuite le retrait des installations électriques et de plomberie, ainsi que des équipements fixes comme les meubles de cuisine, les sanitaires, et les appareils de salle de bains. Cette étape de dépose est cruciale pour dégager l’espace et créer une base saine pour démarrer les travaux.
Intervention des corps d’état techniques (électricité, plomberie, isolation)
Avec une vue dégagée sur l'espace disponible, les travaux techniques peuvent commencer. Cette phase consiste à installer de nouvelles cloisons, créer des faux-plafonds si nécessaire, et ainsi structurer les différents espaces du logement. Les interventions des électriciens et des plombiers permettent de créer les passages pour les futures installations électriques et sanitaires. Il est crucial de planifier à l'avance l'emplacement des prises et des équipements pour garantir un usage pratique et optimal. C'est également le moment d'intégrer les travaux de rénovation énergétique, comme l'isolation, l'installation d'une pompe à chaleur ou d'une VMC, afin d'améliorer la performance énergétique de l'habitat.
Changement des fenêtres et ouvertures
La prochaine étape consiste à remplacer les portes et fenêtres, ou à poser de nouvelles ouvertures. Dans le cadre d'une rénovation énergétique, le remplacement des fenêtres peut réduire jusqu'à 15 % les pertes de chaleur, contribuant ainsi à une meilleure efficacité énergétique du logement, selon les estimations d'EDF.
Intervention des corps d’état architecturaux (cloisons, pose des revêtements, peinture...)
À ce stade, il est temps de monter les nouvelles cloisons, d’ajouter des faux plafonds si nécessaire, et de créer les nouveaux agencements et espaces de vie. Préférez-vous des carreaux de ciment, du parquet, ou un sol en béton ciré ? C’est le moment idéal pour installer les revêtements, en choisissant des matériaux qui correspondent à votre style et à l’ambiance souhaitée. Vous pouvez laisser libre cours à votre créativité ou vous appuyer sur les conseils d’un architecte d’intérieur ou de l’entrepreneur pour un design qui vous ressemble. Il est préférable de réaliser d'abord les travaux de peinture, de pose de papier peint ou de décoration murale pour éviter de détériorer le sol fraîchement posé.
Pose des équipements, finitions & décoration
Nous voilà arrivés à la dernière étape du projet : l'installation des nouveaux équipements et les finitions ! Il est temps de monter les meubles, d'installer les placards, les radiateurs, de poser la cuisine et son électroménager, et de compléter les travaux dans la salle de bain et les toilettes. Les finitions de peinture prennent place pour apporter la touche finale, révélant peu à peu le résultat final et permettant de mieux visualiser l’espace. Après un nettoyage en profondeur, viennent les ultimes ajustements : installer les poignées, les luminaires et les derniers détails pour transformer votre maison en un espace prêt à être habité !
QUEL PROCESSUS SUIVRE AVANT DE RÉNOVER UNE MAISON ANCIENNE ?
Avant d’entamer les travaux de rénovation d’une maison ancienne, voici les étapes à suivre pour lancer votre projet sans encombre :
ÉTAPE 1 : CONNAÎTRE LA RÉGLEMENTATION
Quelles autorisations prévoir pour rénover une maison ancienne ?
Avant de commencer la rénovation de votre maison ancienne, assurez-vous de tout savoir sur ce que dit la loi. Si vous avez un doute, n’hésitez pas à vous rendre dans votre mairie, au service urbanisme. Des permanences sont souvent organisées pour répondre à vos questions concernant votre terrain, votre bien. Si vous engagez des travaux sans réaliser les démarches administratives correspondantes, vous pouvez être sanctionné. Voici les documents de bases à connaître :
- Le plan local d’urbanisme (PLU)
Le plan local d’urbanisme (PLU) est le document d’urbanisme principal adopté par chaque commune (ou intercommunalité, sous la forme de PLUi). Il fixe les règles d’utilisation des sols : détermine les zones constructibles, agricoles ou naturelles protégées, précise les hauteurs de construction, les matériaux autorisés et les prescriptions de façade. Vous pouvez le consulter gratuitement en mairie ou, pour la plupart des communes, sur leur site Internet.
Avant de lancer votre projet de rénovation, prenez soin d’examiner le PLU afin de connaître les possibilités – par exemple l’emprise maximale au sol – et les éventuelles restrictions, comme l’interdiction de bardage ou de modification de couleur des volets. Le non-respect de ces prescriptions peut entraîner des sanctions (amende calculée au m², remise en état ou démolition des travaux illégaux).
Si votre maison se trouve en secteur sauvegardé ou dans le périmètre de protection d’un monument historique, l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) est obligatoire. Détaché du ministère de la Culture, l’ABF conseille gratuitement et de façon indépendante sur tout projet susceptible d’affecter le patrimoine, qu’il soit inscrit ou non.
- Le permis de construire
Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme délivrée par la mairie pour les projets les plus importants. Il n’est pas systématique : les travaux de moindre ampleur relèvent de la déclaration préalable de travaux (DP), démarche plus légère.
En rénovation de maison ancienne, un permis de construire devient nécessaire dès lors que vous modifiez la structure porteuse, la surface de plancher ou la toiture, ou que vous réalisez une extension de plus de 20 m². Par exemple, toute surélévation, agrandissement ou modification substantielle de façade entre dans ce cadre.
La plupart des travaux réalisés en intérieur ne nécessitent pas le dépôt d’un permis de construire, à part le changement de destination de pièces, la création d’une mezzanine ou encore l’aménagement des combles. C’est plutôt la modification extérieure qui demande une démarche administrative plus lourde.
Pour connaître les travaux nécessitant le dépôt d’un permis de construire, rendez-vous dans votre mairie, ou sur le site du gouvernement.
- La déclaration préalable de travaux
La déclaration préalable de travaux (DP) est une autorisation d’urbanisme allégée qui vous permet de réaliser des aménagements de faible importance sans passer par un permis de construire. Elle concerne notamment :
-
- La création ou l’extension de petites surfaces.
- Le ravalement ou toute modification de l’aspect extérieur (couleur des volets, pose de fenêtres de toit, bardage…) ;
- Le changement de destination sans création de surface nouvelle (par exemple transformer un garage en chambre) ;
- L’aménagement de combles ou la création d’une mezzanine sans intervention sur la structure porteuse.
Pour connaître les travaux nécessitant le dépôt d’une démarche préalable de travaux, rendez-vous dans votre mairie, ou sur le site du gouvernement.
- Les réglementations thermiques
- Pour les travaux portant uniquement sur la construction existante, c’est la RT existant qui s’applique : chaque poste (murs, combles, fenêtres…) doit atteindre des performances minimales.
- Toute extension ou construction neuve (permis ou déclaration déposés depuis le 1ᵉʳ janvier 2023) relève de la RE 2020. Seules les petites extensions (< 50 m², ou 50–150 m² et < 30 % de la surface existante) peuvent opter pour des exigences alternatives.
- Objectifs de la RE 2020
- Sobriété énergétique et décarbonation de l’énergie
- Réduction de l’empreinte carbone (analyse en cycle de vie)
- Confort d’été garanti en cas de fortes chaleurs
- Objectifs de la RE 2020
Pour en savoir plus, consultez le guide RE 2020 du Ministère de la Transition écologique.
ÉTAPE 2 : CHOISIR LES BONS PROFESSIONNELS
Qui solliciter pour une rénovation complète de votre maison ancienne ?
Si vous souhaitez réaliser une rénovation complète de votre maison ancienne, nous vous conseillons de vous tourner vers une entreprise de rénovation tous corps d’état qui pourra prendre en charge la totalité de votre projet et le superviser, afin de vous faire gagner du temps et éviter les déconvenues. Elle pourra également vous accompagner sur les démarches administratives à effectuer et vous conseiller sur l’aménagement de votre intérieur. La rénovation d’une maison ancienne peut être un projet quelque peu complexe en termes de travaux, nous vous conseillons de vous faire accompagner.
Quand faut-il faire appel à un architecte pour la rénovation d’une maison ancienne et comment le choisir ?
Dans la plupart des cas, le recours à un architecte n’est pas obligatoire. En revanche, si vous avez prévu la création d’une surface habitable supplémentaire, qui amènera votre bien à plus de 150m², alors la loi vous oblige à faire appel à un architecte. Il vous faudra le justifier lors du dépôt du permis de construire à la mairie.
Le savoir-faire et l’expertise d’un architecte constituent un atout précieux pour votre projet de rénovation de maison ancienne. Faire appel à un architecte vous garantit non seulement une conception sur-mesure, mais aussi un suivi technique optimal pour maximiser les bénéfices de votre projet. Vous pouvez choisir un architecte qui a déjà travaillé sur des maisons anciennes et qui connaît leurs spécificités. Il est également important qu’il y ait une bonne entente entre vous, car ce genre de projet nécessite de nombreuses interactions et engage un budget conséquent.
Quand faire appel à un architecte d’intérieur pour la rénovation de votre maison ancienne ?
ÉTAPE 3 : PRENDRE EN COMPTE LA RÉNOVATION ÉNERGETIQUE DE VOTRE BIEN
La rénovation énergétique de votre maison ancienne n’est pas légalement obligatoire tant que vous restez dans votre logement, mais elle devient quasiment incontournable pour sortir d’une « passoire thermique », réduire vos factures et assurer un confort optimal toute l’année.
Les maisons bâties avant 1974 (première date de réglementation thermique) sont fréquemment classées DPE E, F ou G, ce qui témoigne d’une très forte consommation d’énergie et d’un confort hivernal souvent insuffisant. Résultat : une part significative de ces logements est aujourd’hui classée E, F ou G au DPE, et environ 13,9 % des résidences principales apparaissent encore comme « passoires énergétiques » (F ou G). Source : LE PARC DE LOGEMENTS PAR CLASSE DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE AU 1ER JANVIER 2024
Comment isoler une maison ancienne ?
Pour améliorer la performance énergétique de votre logement, quatre postes méritent d’être traités en priorité :
- Le changement des huisseries (fenêtres, porte d’entrée,…) : remplacer les anciennes portes et fenêtres par des modèles à double ou triple vitrage, ainsi que rénover les montants vétustes, est crucial pour assurer une bonne isolation, lutter contre les ponts thermiques et l’humidité extérieure, et éviter les courants d’air, les parois froides, et la condensation.
- L’isolation des murs : pour améliorer le confort thermique et réduire les déperditions de chaleur des murs d’une maison ancienne, vous pouvez opter pour l’isolation thermique par l’extérieur (ITE), qui conserve l’authenticité intérieure et la surface habitable, ou par l’intérieur (ITI), qui préserve le cachet des murs en pierre.
- L’isolation des combles : la toiture représente environ 25 % à 30 % des déperditions de chaleur ; isolez impérativement vos combles perdus (par soufflage) ou vos rampants (avec un isolant posé sous la toiture ou via un sarking extérieur).
- L’isolation par le plancher bas : n’oubliez pas d’isoler le plancher bas, soit par le dessous si vous avez un sous-sol ou vide sanitaire d’au moins 1 mètre de hauteur, soit par le dessus si ce n’est pas le cas.
ÉTAPE 4 : ÉTABLIR UN BUDGET
Quel budget prévoir pour une rénovation de maison ?
Le prix de la rénovation va dépendre de plusieurs éléments :
- L’emplacement du bien
- Le nombre de mètres carrés à rénover
- Le type de rénovation opérée (légère, complète, lourde)
- Les modifications de structure opérées (murs porteurs, changement destination de pièce etc.)
- L’appel à un architecte d’intérieur pour aider sur la conception de l’intérieur
- La gamme de rénovation choisie (choix des revêtements, choix des matériaux etc.)
ÉTAPE 5 : RÉALISER ET SUIVRE LES TRAVAUX
Suivi de chantier
Une fois votre projet validé et votre budget défini, vous entrez dans la phase opérationnelle : la réalisation des travaux. Pour garantir la qualité, le respect des délais et la maîtrise les coûts, il est alors judicieux de se faire accompagner de professionnels sérieux et expérimentés.
Si vous décidez de gérer vous-même la coordination des artisans et le suivi du chantier, sachez que c’est une mission très chronophage, à laquelle il faut consacrer du temps, pour éviter les erreurs et malfaçons qui pourraient vous coûter cher par la suite.
En cas de rénovation complète ou lourde, nous vous conseillons de vous adresser à une entreprise tous corps d’état ou à un maître d’œuvre, qui assurera la partie technique, afin de ne laisser aucune faille passer.
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QUEL BUDGET PRÉVOIR POUR UNE RÉNOVATION DE MAISON ANCIENNE ?
Il est difficile de dresser un prix par mètre carré pour la rénovation d’une maison ancienne, car cela dépend de beaucoup d’éléments, inhérents à l’état de la maison. Nous pouvons cependant proposer des indications en fonction de la surface à rénover et du niveau de réfection.
PRIX MOYEN D'UNE RÉNOVATION DE MAISON ANCIENNE ?
Rénovation légère : environ 100 € à 400 € par m²
- Changement de revêtements de sol
- Changement de portes
- Dépose de l'ancien revêtement mural si nécessaire (papier-peint, toile de verre...)
- Remise en peinture des murs et plafonds
Rénovation partielle : entre 400 € et 1000 € par m²
- Travaux de rafraîchissement
- Rénovation d'au moins une pièce d'eau (cuisine, salle de bains ou wc)
- Légères modifications d'électricité et de plomberie
- Légères modifications de cloisons (placo)
Rénovation complète : entre 700 € et 1 600 € par m²
- Rénovation de toutes les pièces
- Remise aux normes électriques complète
- Adaptation de la plomberie
- Modification de cloisons, réaménagement des espaces
- Changement de fenêtres (si nécessaire)
- Travaux d'isolation (si nécessaire)
- Architecture d'intérieur et décoration (option)
Rénovation lourde ou Premium : entre 1 500 € et 2 200 € par m²
- Rénovation complète ou partielle
- Déplacement d'une pièce d'eau (cuisine, salle de bain ou wc)
- Refonte totale de la plomberie avec création de nouvelles arrivées d'eau
- Ouverture de murs porteurs impliquant des études de structures (bureau d’étude à solliciter)
- Modification d'ordre structurel (de manière générale)
QU'EST-CE QUI COÛTE LE PLUS CHER DANS UNE RÉNOVATION ?
Les postes liés à la structure – charpente, toiture, fondations, murs porteurs – représentent souvent la part la plus conséquente du budget de rénovation.
Lors de la visite, accompagné d’un professionnel, contrôlez impérativement :
- L’état de la charpente et la qualité du bois (risque de pourriture, attaques d’insectes)
- L’étanchéité et l’état général de la toiture (tuiles, ardoises, solin)
- La présence d’humidité ou de salpêtre sur les murs (signes de remontées capillaires)
- L’isolation et l’étanchéité des ouvertures (existence ou non de double vitrage)
- La conformité de l’électricité et de la plomberie aux normes en vigueur.
Plus ces diagnostics révèlent de travaux structurels, plus votre enveloppe devra inclure de gros œuvre et de remise aux normes.
COMMENT RÉDUIRE LE COÛT DE LA RÉNOVATION ?
Pour réduire le coût de votre rénovation, vous avez plusieurs options :
- Faire la demande d’aides financières auprès de l’Etat
- Réaliser certains travaux soi-même, notamment dans la phase de finitions (peintures, ameublement, montage des meubles, pose de certains revêtements)
QUELLES AIDES POUR RÉNOVER UNE VIEILLE MAISON ?
Dans le cas de la rénovation d’une maison ancienne, vous pouvez bénéficier d’aides financières pour l’amélioration de la performance énergétique de votre logement. En effet, l’Etat favorise la remise en état des anciennes bâtisses, et leur amélioration de performance énergétique. Des aides venant principalement de l’Etat peuvent permettre de faire baisser le budget de la rénovation de votre maison ancienne. Parmi elles, nous avons :
- La TVA réduite
- 5,5% pour les travaux visant une amélioration de la performance énergétique du bien : pose de chaudière à condensation, pose de matériaux d’isolation thermique, de volets isolants, installation d’appareils de régulation de chauffage, etc.
- 10% pour les travaux d’amélioration, de transformation et d’aménagement ainsi que la fourniture de certains équipements : prestations de main d’œuvre, matières premières indispensables à la réalisation des travaux, équipements de cuisine et salle de bain…
- L’éco prêt à taux zéro pour les travaux de rénovation énergétique
- MaPrimeRenov’, consultez vos droits ici
- Les aides des collectivités locales
- Les aides financières de l’Anah
Les conditions pour accéder à ces aides financières sont basées sur vos revenus ainsi que sur la sollicitation de professionnels du bâtiments possédant la certification RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).
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PRÊT À RÉNOVER L'ESPRIT LÉGER ?
Vous souhaitez faire appel à un professionnel pour vous accompagner dans votre projet ? N’hésitez pas à réaliser un devis travaux en ligne ou bien à prendre rendez-vous pour vérifier la disponibilité de nos chefs de projet. Flexibles et à l’écoute, nous nous adapterons à votre besoin, nous pouvons nous déplacer pour étudier votre demande et vous conseiller pour lancer votre projet.