RÉNOVATION EN FRANCE DEPUIS L'ÉTRANGER (Expatriés)

Name: AVOLTIS Rénovation
Price range: $$$

INVESTIR DANS L'IMMOBILIER EN FRANCE DEPUIS L'ÉTRANGER

Investir en France tout en vivant à l’étranger représente une opportunité unique : d’une part, vous profitez d’un marché immobilier stable et diversifié ; d’autre part, en tant qu’expatrié, vous conservez un lien avec votre pays d’origine – que ce soit pour préparer votre retraite, conserver un pied-à-terre ou simplement bénéficier d’une source de revenus régulière.

POURQUOI INVESTIR EN FRANCE DEPUIS L'ÉTRANGER ?

La France demeure l’une des destinations les plus attractives au monde pour les investisseurs immobiliers :

Tourisme et attractivité culturelle

1er marché mondial pour le tourisme avant la crise sanitaire, avec plus de 85 millions de visiteurs par an.
Patrimoine riche et varié : châteaux, musées, littoraux, montagnes et vignobles.

Destination étudiante majeure

4ᵉ pays d’accueil des étudiants internationaux, renforçant la demande locative dans les grandes villes.
Marché de la colocation et des studios meublés particulièrement dynamique.

Stabilité économique et soutien de l’État

Inflation maîtrisée par rapport à certains voisins européens.
Aides publiques à la rénovation du bâti ancien plutôt qu’à la construction neuve : un atout pour le marché de l’ancien.

Valorisation du patrimoine

Certaines villes de taille moyenne affichent des plus‑values supérieures à la moyenne nationale.
Qualité de vie grandissante dans les territoires, facteur clé pour attirer locataires et futurs acheteurs.

Fiscalité avantageuse

LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur en Meublé Professionnel) :

- Amortissement du bien et des meubles, réduisant fortement l’imposition sur les revenus locatifs.
- Possibilité d’imputer les déficits fonciers sur le revenu global (LMNP sous certaines conditions).

COMMENT ACHETER UN BIEN IMMOBILIER EN FRANCE DEPUIS L'ÉTRANGER ?

Pour sécuriser votre acquisition à distance, suivez ces étapes :

Analyse du marché et sélection du secteur
- Identifiez les zones à forte demande locative : proximité des universités, axes de transports en commun, projets urbains en cours.
- Consultez les plans locaux d’urbanisme (PLU) et le calendrier des grands travaux (LGV, nouvelles lignes de tram).
Recherche active des biens
- Mandatez un agent immobilier local ou un chasseur de biens : gain de temps et expertise sur place.
- Utilisez plusieurs canaux : portails en ligne (SeLoger, Le Bon Coin), réseaux sociaux professionnels, bouche-à-oreille.
Organisation des visites
- Demandez des visites virtuelles haute définition ou des reportages photo/vidéo détaillés.
- Si possible, faites-vous représenter par un proche ou par votre mandataire pour une visite physique.
Financement
- Comparez les offres de banques françaises et internationales ; certains établissements proposent des prêts dédiés aux non‑résidents.
- Préparez un dossier solide : revenus stables, apport personnel (20 % minimum conseillé), garantie hypothécaire ou caution bancaire.
Signature de l’acte de vente
- Choisissez entre la signature en personne devant notaire ou la procuration, si vous ne pouvez pas vous déplacer.
- Vérifiez la présence de toutes les annexes obligatoires : diagnostics immobiliers, état des servitudes, règlement de copropriété.

Conseil pratique 💡

Si votre projet est un investissement locatif, confiez la gestion de votre bien (location, entretien, travaux) à une agence de gestion locative pour minimiser les démarches administratives et votre implication au quotidien.

EST-CE QU'UN NON-RÉSIDENT PEUT INVESTIR EN FRANCE ?

Un non‑résident peut acquérir et détenir un bien immobilier en France sans aucune restriction liée à sa nationalité : l’ensemble de l’achat, de la détention, de la mise en location et de la gestion locative est régi par le droit français (code civil, code de la construction et de l’habitation, etc.).

Sur le plan fiscal, les revenus tirés de la location sont imposés selon le régime réel ou le régime micro‑foncier, et les plus‑values réalisées lors d’une revente sont taxées selon le barème français après application des abattements pour durée de détention. En matière de succession, les biens situés en France sont, par défaut, transmis selon les règles successorales françaises ; toutefois, le règlement (UE) n° 650/2012 offre la possibilité à tout investisseur étranger de désigner dans son testament la loi de sa nationalité pour organiser la transmission de son patrimoine immobilier.

QUEL TYPE DE BIEN ACHETER ?

Vous pouvez investir dans un bien immobilier qui vous correspond pour avoir un pied à terre en France, mais pensez aussi à l’opportunité de rentabiliser cet investissement quand vous n’êtes pas là.

Pour optimiser la rentabilité et la gestion à distance, ciblez :

Réalisez une étude de rentabilité complète (loyer moyen, charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion, travaux) avant de vous engager.

RÉNOVATION ET TRAVAUX À DISTANCE : LES ÉTAPES CLÉS POUR UN PROJET SEREIN

COMMENT RÉNOVER UN BIEN IMMOBILIER EN FRANCE QUAND ON VIT À L'ÉTRANGER ?

Si vous avez fait le choix d’investir dans un bien à rénover, alors vous allez devoir bien vous entourer pour confier votre projet à un professionnel de confiance. En effet, il est déconseillé de gérer vous-même les travaux à distance, car le secteur du bâtiment est rythmé par les imprévus et choix techniques à réaliser. Essayez de vous entourer d’une personne de confiance sur place, afin que celui-ci soit votre référent. Il pourra alors gérer les urgences, mieux que vous qui êtes à distance. Nous vous détaillons les étapes clés d’un projet réussi ci-dessous :

Etape 1 - Définir clairement son projet

Avant de lancer votre projet de rénovation à distance, prenez le temps de définir vos besoins, budget et délais avec précision, et assurez-vous de maintenir une communication fluide avec les professionnels pour éviter les incompréhensions. Préparez un cahier des charges détaillé et restez disponible pour les décisions importantes afin de garantir un résultat conforme à vos attentes.

Etape 2 - Trouver le bon professionnel

Pour gérer vos travaux à distance, il est recommandé de faire appel à une entreprise générale du bâtiment, un maître d’œuvre, un architecte d’intérieur, ou un architecte DPLG, en fonction de vos besoins spécifiques. Quel que soit le professionnel choisi, assurez-vous qu’il soit local et qu’il dispose des assurances indispensables (décennale, bon fonctionnement, parfait achèvement), ainsi que des certifications pertinentes, tout en vérifiant sa réputation (avis clients, réalisations) et son relationnel pour garantir une collaboration sereine et efficace.

Etape 3 - Planifier son projet

Pour vivre sereinement votre projet de rénovation à distance, misez sur une organisation rigoureuse en établissant un planning d’intervention précis, en définissant clairement les rôles de vos interlocuteurs (maître d’œuvre, pilote de chantier), et en choisissant des professionnels expérimentés pour assurer une gestion efficace et réduire les risques de retards ou de malfaçons.

Etape 4 - Anticiper les démarches administratives

Pour votre projet de rénovation, il est essentiel de connaître les démarches administratives à suivre pour rester en conformité avec la réglementation du pays. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) doit être consulté pour vérifier les restrictions sur votre terrain, tandis que certains travaux nécessitent une déclaration préalable ou un permis de construire. Bien que vous puissiez déléguer certaines démarches à un professionnel, il est souvent nécessaire de les réaliser vous-même.

Etape 5 - Utiliser les solutions technologiques pour suivre son projet à distance (Google Meet, etc.)

Malgré la distance, la gestion de votre projet de rénovation peut être facilitée par des outils technologiques tels que les visioconférences pour les réunions de chantier, les plateformes de reporting comme Trello ou Notion, et les messageries instantanées comme WhatsApp pour rester en contact permanent avec le maître d’œuvre. Chez AVOLTIS Rénovation, nous utilisons Archireport pour le suivi des travaux. Rester disponible tout au long des travaux est essentiel pour prendre les décisions nécessaires et assurer le bon déroulement du projet.

Pour en savoir plus, consultez notre page Rénovation à distance.

QUELS PROFESSIONNELS CHOISIR POUR RÉNOVER SON BIEN EN FRANCE DEPUIS L'ÉTRANGER ?

MAÎTRE D'OEUVRE OU ENTREPRISE GÉNÉRALE ?

Pour superviser votre projet, vous pouvez faire appel à un maître d’oeuvre et/ou à une entreprise de rénovation.

Le rôle du maître d’œuvre dans la gestion à distance

Le maître d’œuvre joue un rôle de chef d’orchestre : il conçoit et coordonne l’intégralité de votre projet, de l’étude initiale jusqu’à la réception des travaux. Architecte (DPLG ou d’intérieur), bureau d’études techniques ou chef de projet au sein d’une entreprise, il établit le cahier des charges, sélectionne les sous‑traitants, élabore le planning et veille au respect des normes (structure, électricité, plomberie, accessibilité). Avant de vous engager, vérifiez qu’il justifie d’expériences sur des chantiers similaires, qu’il dispose des assurances obligatoires (décennale, responsabilité civile) et qu’il bénéficie de moyens humains et financiers suffisants pour piloter votre chantier à distance.

Le rôle de l’entreprise générale dans la prise en charge du projet

L’entreprise générale de rénovation ou le contractant général, prend en charge l’exécution complète des travaux en mobilisant directement tous les corps d’état : gros œuvre, second œuvre et finitions. Vous n’avez qu’un seul interlocuteur, qui vous remet un devis global détaillé et assure le suivi régulier du chantier. Cette formule « clé en main » simplifie les démarches administratives et comparatives, et peut parfois inclure une prestation de maîtrise d’œuvre. Pensez cependant à contrôler la solidité financière de l’entreprise, à demander des références clients et à obtenir un planning prévisionnel précis, ainsi que les modalités de réception et de levée des réserves.

À savoir 💡

Quel que soit votre choix, optez toujours pour un professionnel implanté localement : sa connaissance du terrain et des règlementations françaises vous garantit une meilleure réactivité face aux imprévus et limite les contraintes liées au décalage horaire.

MAÎTRISER LES NORMES ARCHITECTURALES ET RÉGLEMENTAIRES FRANCAISES

Pour lancer votre projet de rénovation en toute sérénité, il est indispensable de comprendre les principales règles d’urbanisme et de copropriété qui s’appliquent en France. Vous pouvez déléguer certaines formalités à un professionnel (architecte, maître d’œuvre ou mandataire), mais retenez que, le plus souvent, la responsabilité de dépôt et de suivi des dossiers administratifs vous revient. Voici les principales informations à retenir :

Consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme)

Le PLU, élaboré par chaque commune, définit zonage, hauteurs de construction, matériaux et couleurs autorisés, ainsi que les servitudes (sites protégés, secteurs sauvegardés, etc.). Avant toute rénovation, vérifiez-le en mairie ou sur le site de votre communauté de communes : il vous dira si vous pouvez, par exemple, modifier la façade, poser une verrière ou changer la teinte des volets. Ne pas respecter le PLU peut entraîner une amende par m² voire, en cas de travaux illégaux, une remise en état ordonnée par le tribunal.

Déclaration préalable de travaux

Cette formalité, plus légère qu’un permis de construire, s’applique notamment à :

La création ou l’agrandissement d’une petite surface (5 m² à 40 m² selon PLU) : abris de jardin, véranda, combles aménagés.
Les ravalements de façade, changements de menuiseries, ou pose de vélux.
Le changement de destination (local commercial en logement, garage en bureau, etc.).
Le formulaire est téléchargeable sur Service‑public.fr ; un professionnel peut en assurer le dépôt, mais gardez en tête que vous restez garant de l’exactitude du dossier.

Permis de construire

Le permis de construire n’est pas seulement nécessaire pour les nouvelles constructions, mais aussi pour certains travaux de rénovation. Il est obligatoire dans plusieurs situations, notamment :

La création de surface de plancher ou d’emprise au sol (balcon, garage, terrasse, etc.).
Certains aménagements intérieurs, comme le changement de destination d’une pièce (ex. : transformer un garage en chambre), la création d’un étage supplémentaire ou d’une mezzanine.
Certains aménagements extérieurs, comme l’installation d’un jacuzzi, d’une piscine ou d’une pergola.

Voici quelques exemples :

Une surélévation de surface égale ou supérieure à 40 m² nécessite un permis de construire, à condition que le PLU le permette.
Une extension ou un agrandissement nécessite un permis de construire si l’agrandissement dépasse 20 m² et porte la surface totale de l’habitation à plus de 150 m². Dans ce cas, il est également obligatoire de recourir à un architecte.

Pour consulter la liste complète des situations nécessitant un permis de construire, visitez le site du gouvernement. Les formulaires de demande de permis de construire sont disponibles en ligne.

Respecter le règlement de copropriété

Si votre bien se trouve en copropriété, tout travail affectant l’aspect extérieur (façade, balcons, baies) ou les parties communes (structure, canalisations) requiert :

Le dépôt d’une DP ou d’un PC
L’accord de l’assemblée générale (vote à la majorité absolue).
Pour les simples modifications intérieures sans incidence extérieure, seule la consultation du règlement de copropriété suffit.

Conseil pratique 💡

Listez d’emblée toutes les démarches requises et leur délai d’instruction (PLU, DP, PC, AG de copro) afin de planifier votre chantier sans retard. Un carnet de suivi partagé (Trello, Notion) vous aidera à piloter ces étapes, même à distance.

CE QUE VOUS DEVEZ SAVOIR SUR LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)

Le DPE est un document important, qui doit être obligatoirement présenté lors de l’achat d’un bien immobilier car il témoigne de la performance énergétique du logement.

Acheter une passoire thermique peut être un bon moyen de négocier le prix lors de l’achat du bien. En effet, vous pouvez faire prévaloir des devis d’artisans auprès du propriétaire afin d’obtenir un prix d’achat bien inférieur au prix affiché.

Lorsque vous réaliserez vos travaux de rénovation énergétique, vous pourrez bénéficier :

Des aides de l’Etat concernant les travaux visant à améliorer la performance énergétique de votre bien. Les aides seront accordées selon vos revenus et pour en profiter, vous devrez absolument vous adresser à des professionnels certifiés RGE.
D’une TVA à taux réduit, 5,5% au lieu de 10%.
Des aides supplémentaires de la région, selon l’emplacement de votre bien.

À savoir 💡

Attention, l’Etat interdit progressivement la location des passoires thermiques. Ainsi, en 2025, les biens classés G seront interdits à la location, puis ce sera les classes F en 2028 et les classes E en 2034. Si vous faites l’acquisition d’une passoire thermique dans le but d’une mise en location, alors il faudra absolument réaliser une rénovation énergétique de votre logement, avant d’y mettre un locataire.

LE FINANCEMENT D'UNE RÉNOVATION EN FRANCE DEPUIS L'ÉTRANGER

QUELS FRAIS SUPPLÉMENTAIRES SONT À PRÉVOIR ?

Pour rénover votre bien en France depuis l’étranger, vous devrez prévoir quelques frais supplémentaires, notamment l’encadrement de l’entièreté du projet par un professionnel. En effet, cela vous fera gagner en temps et en énergie contrairement au fait de traiter avec des artisans en direct à distance. Ceci n’est pas recommandé, car beaucoup d’imprévus peuvent intervenir et les artisans ne se connaissant pas forcément, cela sera très difficile à gérer à distance. Privilégiez un interlocuteur unique !

Le fait de s’adresser à un interlocuteur unique est rassurant et permet également de sécuriser votre budget en prévoyant tous les frais en amont. En effet, grâce à l’élaboration de plans précis, d’une feuille de route claire et d’un planning prévisionnel, vous connaîtrez exactement les coûts à engager pour votre projet, avant même qu’il débute.

Chez AVOLTIS Rénovation, nous appliquons un forfait pour la création d’un dossier technique comprenant des plans techniques (construction, électricité, matériaux) ainsi que pour le suivi des travaux, en fonction de la surface à rénover.

ESTIMATION GRATUITE

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DÉCROCHER UN PRÊT AVEC UNE BANQUE EN RÉSIDANT A L'ÉTRANGER

Pour l’aspect financier, vous pouvez également vous adresser à un courtier, afin de faciliter la gestion financière de votre projet.

En effet, cette étape peut s’avérer compliquée en tant que non résidents français, les banques estimant que les risques liés à l’éloignement sont plus élevés que pour un résident.

Le premier défi est donc de trouver une banque qui acceptera de vous faire un prêt. Pour cela, adressez-vous plutôt aux grandes banques ou passez par un courtier. Si vous avez conservé un compte dans une banque française, cela peut faciliter les choses.

Voici ce qui change pour l’obtention d’un prêt en tant que non-résident :

Demande d’un apport financier plus important, entre 20 et 30% (20% d’apport + 8% de frais de notaire), contre 10% pour les résidents. Ils ne financeront en général pas plus de 70–80 % de la valeur du bien. Pour en savoir plus
Le type du contrat de travail va compter pour votre obtention du crédit, un contrat de travail français (via contrat de détachement) sera préféré à un contrat de travail étranger.
Le coût de l’emprunt sera plus élevé en tant qu’expatrié et le taux d’assurance aussi car il dépend du pays de votre lieu de résidence principal. Les taux d’intérêt pour les expatriés sont en moyenne 0,2–0,5 point supérieurs à ceux des résidents, et la durée maximale du prêt est souvent plafonnée à 20 ans. Pour en savoir plus
Il peut ainsi vous être demandé de fournir une hypothèque sur un bien que vous possédez en France ou de bloquer une somme d’épargne en guise de nantissement.

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Vous souhaitez faire appel à un professionnel pour vous accompagner dans votre projet ? N’hésitez pas à réaliser un devis travaux en ligne ou bien à prendre rendez-vous pour vérifier la disponibilité de nos chefs de projet. Flexibles et à l’écoute, nous nous adapterons à votre besoin, nous pouvons nous déplacer pour étudier votre demande et vous conseiller pour lancer votre projet.